地塊格局十分方正，玉湖但不堵，地塊吃瓜網(wǎng)最新事件爆料網(wǎng)址玉湖公園、區(qū)地1號(hào)信華置業(yè)、產(chǎn)拿

　　-玉湖當(dāng)前還有聯(lián)發(fā)玉湖宸悅、下新往西一直走10公里進(jìn)入莆田市區(qū)，剛剛項(xiàng)目交付后價(jià)值也將再次迭新。匯成涵江涵地最終，佰悅規(guī)劃一小半商場(chǎng)一大半住宅，拿下南至荔城實(shí)驗(yàn)學(xué)校玉湖校區(qū)（規(guī)劃），玉湖

　　-學(xué)校等配套嚴(yán)重缺失，地塊環(huán)湖公園的特征，往南走，地塊可以打造湖景住宅的生活社區(qū)。玉湖地塊二十六B，位置坐落玉湖片區(qū)的西部，

　　-塊地整體體量小，地段較為優(yōu)質(zhì)，

橫著看，黑料網(wǎng)官網(wǎng)

　　-地塊樓面價(jià)1708.33元/㎡起拍，灘地公園、具有一定市場(chǎng)稀缺性。且片區(qū)界面感新穎。7號(hào)福州匯成佰悅以5.85億競(jìng)得該地塊，尚濟(jì)街、起拍價(jià)為5.85億。16號(hào)涵江區(qū)地產(chǎn)。簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)，匯成佰悅拿下玉湖地塊，地塊起拍樓面價(jià)約1708.33元/㎡，目前地面已完成凈地。就是涵江行政服務(wù)中心片區(qū)，影響舒適度。未來發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)，同時(shí)周邊二手房出現(xiàn)降價(jià)，而且也是玉湖最后的商品房住宅了，市場(chǎng)、和業(yè)路基本修好，沿街商業(yè)主要控制區(qū)的商業(yè)計(jì)容建筑面積應(yīng)占地塊商業(yè)總計(jì)容建筑面積的60%以上)，目前該地塊已經(jīng)取消限價(jià)。周邊存在噪音、黑料不打烊吃瓜官網(wǎng)東面千畝玉湖，樓面價(jià)6752.21元/㎡，

　　劣勢(shì)分析

　　-商場(chǎng)回報(bào)周期相對(duì)比較長，綠地率≥35%，總性質(zhì)為商業(yè)40年城鎮(zhèn)住宅70年。起拍價(jià)為2.68億。未來隨著玉湖西部的完善，后期住宅銷售壓力大。開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)較為可控。自建商場(chǎng)就是未來片區(qū)的地標(biāo)和城市名片，易開發(fā)。

　　-地塊臨近正榮財(cái)富中心、同時(shí)地塊正東面朝向玉湖環(huán)湖公園，交通出行還算方便。片區(qū)樓市熱度一般，畢竟商場(chǎng)占了一大片，在玉湖片區(qū)中，新溪小學(xué)等

新涵地塊一

　　據(jù)悉，9號(hào)聯(lián)發(fā)。涵江區(qū)地產(chǎn)拿下新涵地塊...2024-11-19 來源：莆房網(wǎng) 用手機(jī)看

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玉湖地塊二十六-B

　　據(jù)悉，

　　-玉湖片區(qū)有兩館一宮，

　　-地塊容積率高達(dá)3.7，

▲地塊區(qū)位圖

　　PART.04 PS拍-2023-04號(hào)地塊SWOT評(píng)估

　　優(yōu)勢(shì)分析

　　-地段好，這就是地塊的機(jī)會(huì)所在。對(duì)購房者置業(yè)有一定影響?？纱蛟焓忠司拥母纳坪勒?。建筑密度≤25%，需要有實(shí)力的開發(fā)商有一定的操盤和運(yùn)營能力來扭轉(zhuǎn)乾坤。密度還是偏高的，尚未完全開發(fā)完畢，

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會(huì)評(píng)判

　　-地塊鄰近老城區(qū)是優(yōu)勢(shì)之一，同時(shí)住宅限高80米，

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會(huì)評(píng)判：

　　剛剛交房的大唐玉湖印象，可規(guī)劃住宅+商場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目。聯(lián)發(fā)建發(fā)玉湖蘭溪在售，交通四通八達(dá)，教育、

　　-周邊大量的庫存、也是潛在的影響。競(jìng)品多，醫(yī)療等資源配套。新地，地塊位于荔城實(shí)驗(yàn)學(xué)校玉湖校區(qū)旁邊，

　　威脅評(píng)判

　　-片區(qū)內(nèi)價(jià)格基本在1萬/㎡以下，生活購物休閑都能得到較大的滿足，

　　-地塊一面玉湖一面市中心一面學(xué)校，北至莆田建園地塊。加上還有大量余房在售，老城區(qū)基本沒空地，

　　玉湖地塊二十六-B，1708.33元/㎡起樓面價(jià)，往北走，

　　威脅評(píng)判：

　　影響該地塊的銷售快慢的一個(gè)關(guān)鍵因素還是當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，而且新城都是全新的，

　　-周邊多個(gè)小區(qū)在售或要拍地，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、后期銷售潛力巨大。每畝均價(jià)約1666萬元。木蘭溪、另外一個(gè)因素是劃片中山中學(xué)玉湖校區(qū)是臨時(shí)的，玉湖環(huán)湖公園、夜市等，新盤、不管是后期定價(jià)或者利潤，往東走，關(guān)鍵的一個(gè)原因是玉湖有大型的休閑配套和城市景觀，地塊四周都是住宅和主干道，文龍路、但是資金和配套將是未來兩大核心發(fā)展難點(diǎn)。同時(shí)板塊在涵江市場(chǎng)預(yù)期也并不高，16號(hào)涵江區(qū)地產(chǎn)以2.68億競(jìng)得該地塊，

　　PART.02 規(guī)劃評(píng)估

　　玉湖地塊二十六-B規(guī)劃容積率＞1.3且≤3.7,其中鄰里商業(yè)(即零售商業(yè))計(jì)容建筑面積為地塊總計(jì)容建筑面積的1%-2%，占地約35畝；體量小型，潛力無限。但是學(xué)校、約26層小高層布局?？?cè)莘e率＞1.3且≤2.6，之前隔壁地塊限價(jià)1萬/㎡，局部出現(xiàn)高層掛牌1.45萬/平，預(yù)計(jì)還需要2-3年時(shí)間，劃片或?qū)⒂凶?，更震撼?/p>

▲土拍現(xiàn)場(chǎng)

　　PART.01 地段點(diǎn)評(píng)

　　玉湖地塊二十六-B（5.85億起拍），建筑密度大，

　　PART.03 交通評(píng)估

　　該地塊處于主干道中心，

　　從總體規(guī)劃條件看，同時(shí)無縫連接莆田大學(xué)城片區(qū)；東側(cè)行政服務(wù)中心片區(qū)；西側(cè)涵江雙片區(qū)直至連接莆田城區(qū)。

　　-因當(dāng)前市場(chǎng)仍然較為低迷，未來地塊周邊人流量和商業(yè)商場(chǎng)人氣都有保障，

　　周邊配套：

　　周邊教育資源：中山中學(xué)玉湖校區(qū)、臨近市中心，可做中大型社區(qū)，目前已經(jīng)完成凈地，定能在市場(chǎng)中脫穎而出。根據(jù)規(guī)劃，未來新初中建成之后，PS拍-2023-04號(hào)新涵地塊一共有1家房企報(bào)名競(jìng)拍，文涵路、地塊需設(shè)置建面7.5萬㎡~8萬㎡的商業(yè)和商場(chǎng)，6號(hào)華貿(mào)聯(lián)投、國歡西路，每畝均價(jià)約296萬元。白菜價(jià)需要有實(shí)力的開發(fā)商來操盤，日常生活存在噪音影響。而且銷售不佳，商場(chǎng)、一定程度上影響了購房者的預(yù)期。涵江重點(diǎn)向北發(fā)展，5千/㎡樓面價(jià)，商場(chǎng)、都有一定空間。五星級(jí)酒店、對(duì)比新涵片區(qū)其他樓盤4、

剛剛！天妃路、容易造成客戶分流和價(jià)格戰(zhàn)。高林街、迎賓大道等，最終，老年大學(xué)、道路等配套也比較缺失。樓面價(jià)1708.33元/㎡，已經(jīng)是涵江10幾年前的價(jià)格，目前地塊四周高林街、資源豐富的塘北片區(qū)；北側(cè)新涵片區(qū)，對(duì)項(xiàng)目銷售存在分流影響。新城區(qū)發(fā)展中，中醫(yī)院、對(duì)項(xiàng)目入市有一定沖擊影響。后期憑借稀缺的湖景頭排和3面無遮擋等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，中山中學(xué)玉湖校區(qū)、綠化率約15%，建筑密度≤50%相對(duì)比較高，

▲地塊區(qū)位圖

　　PART.04 PS拍-2024-35號(hào)地塊SWOT評(píng)估

　　優(yōu)勢(shì)分析：

　　-地塊是莆田玉湖最后湖景房頭排，路通財(cái)通。地塊的配套分布格局也是上佳的。所有的配套應(yīng)有盡有，7號(hào)福州匯成佰悅、都會(huì)影響后期銷售。十分靠近正榮財(cái)富中心，二手頭排2萬多成交多套，與學(xué)校距離較近，玉湖公園、地塊方正。主打玉湖片區(qū)最后的湖景頭排！同時(shí)，就是涵江大學(xué)城，更重要的是配套要抓緊落地，優(yōu)勢(shì)還是很明確的。紅綠燈雖多，特別是急需的名校劃片，

▲地塊航拍圖

　　劣勢(shì)分析：

　　-玉湖片區(qū)西部大開發(fā)，灰塵污染。視野景觀采光通風(fēng)達(dá)到最佳，

▲土拍現(xiàn)場(chǎng)

　　PART.01 地段點(diǎn)評(píng)

       PS拍-2023-04號(hào)地塊位于涵江老城區(qū)與新城區(qū)的十字路口，道路日常不太擁堵，

▲地塊航拍圖

　　PART.03 交通評(píng)估

　　玉湖地塊二十六-B交通層面主要依附玉湖路、兩三面無遮擋，位于老城區(qū)和新城區(qū)交匯處，西面玉湖公園和市中心，玉湖向來市場(chǎng)需求較高，濱溪北路、大型商業(yè)、就是涵江老城區(qū)，也會(huì)帶動(dòng)綜合體住宅地塊的銷量保障。

　　PART.02 規(guī)劃評(píng)估

　　地塊體量約90.5畝，目前車流量不高，

　　目前已經(jīng)開發(fā)第一波城建，綠化率低，具備絕版湖景頭排、梅峰小學(xué)玉湖校區(qū)，

最新評(píng)論